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得房率多少才更划算?“丢掉”的面积哪去了?

2017-11-15 文章来源 : 房产
很多购房者在买房之前都会对房地产名词做一些了解,比如在开发商的营销话术中,得房率是必要的关键词。在房价走高的今天,高得房率就意味着同样建筑面积的房子,花同样的钱,有可能获得更多的可使用面积。从购房者的角度来说,怎么算这都是笔十分划算的账,得房率这个词就被很多购房者看重。  沈阳晚报、沈报融媒记者在走访时发现,在众多的住宅设计中,有的得房率甚至可以超过100%,很多购房者也都有这样的感受,感觉自家房子的实际面积跟房产证上的建筑面积“有出入”。那么,这些“丢掉”的面积都去哪儿了?得房率是怎么被计算出来的呢?今天就和大家聊聊这些事。  套内面积,“内外墙”有差别  张先生向记者反映,自己购买了一套商品房,建筑面积为89平方米,可自己测量后发现只有55平方米,自己在翻阅购房合同时,发现自家房子在合同上约定建筑面积为89.52平方米,套内建筑面积为63.81平方米,究竟“丢掉”的近10平方米哪去了?  经过一番周折,记者找到了房地产测绘公司,工作人员表示,套内建筑面积与张先生所理解的套内面积不一样。张先生自己测量的室内面积,并未包含外墙占地面积。而根据房产测量规范,外墙也是要计算面积的,但跟内墙有别,只计算一半面积。所以合同上写的63.81平方米并无错误。  一、二层的得房率会比其他楼层低吗?  一般情况下,在房产证上会写清楚建筑面积,当然也会注明套内面积和公摊面积。套内面积又分为四种,第一种是净使用面积,即可以用来放置任何物件。第二种是内墙,户型内部的墙体,可以理解为“用来划分户型内部各个空间的墙体”,这部分是完全算套内面积的。第三种是外墙。第四种是阳台,一般带顶面的外凸阳台计算一半的套内面积,建筑主体内的阳台算100%的产权面积。以上四种构成套内面积。而得房率则是套内面积/建筑面积计算得出。  很多购房者,会有这样的错觉。认为一层或者一、二层的得房率会比其他楼层要低。因为一层或者二层的一部分会有整栋楼的单元门、走道、大堂的设计。这是无法避免的,所以也会导致这两个楼层的户型设计与其他楼层存在区别,感官上要小一些。实际上除了户型有差异外,得房率是完全一致的,从面积的角度来说,买一层的房子既不会占便宜也不会吃亏。  得房率既然是套内面积/建筑面积,那它必然有高低之分。但不同高度的建筑,它的得房率一般是上限的,超过这个上限的,就涉及虚假宣传。  超高得房率靠谱吗?  超高的得房率是怎么做出来的?当然是赠送面积,通过赠送面积可以做到98%以上,甚至超过100%。这样一套房子,写在房产证上的得房率就和实际得房率有很大差别,在这种情况下,该如何选房子呢?  专家建议,这个时候购房者应该参考公摊面积。无论开发商怎么在赠送面积上做文章,公摊面积肯定是固定的。所以当两个相似户型摆在你面前,得房率都经过包装后,你应该问清楚两个户型的公摊面积,公摊面积更低,自然更划算。首次买房的人,一般对得房率更为敏感,而二次买房的人则更加关注户型的合理性和舒适性等诉求。很多开发商为了增加得房率,只是增加了面积,在使用上有诸多不便。  样板间的心动,能否延续到生活中?  走访时记者发现,很多购房者对比楼盘的一个重要的指标是赠送面积后的得房率,所以买房时比较看重入户花园的大小、阳台的大小、飘窗的大小高矮等。但有多少人的入户花园、飘窗、阳台装修是和样板间一样?“我非常喜欢每个房间都有飘窗的设计,这样我可以把每个房间飘窗的位置设计出不同的风格,午后坐在上面喝茶看书,既浪漫又温馨”蔡女士如是说。  从这一点来看,样板间的营销在销售上非常的重要,甚至是更有生活情趣的体现。但有些飘窗和阳台的位置并不像购房者看到样板间一样实用,所以专家提醒购房者,朝向为西面的阳台,大部分都会受到西晒厉害而导致阳台无法正常利用的现象出现,久而久之就变成了堆放杂物的地方,或者空荡荡的丝毫没有样板间那样心动。所以购房者在心动的同时,还要结合自家情况,酌情定夺。  专家提醒:  得房率高说明同等总价的房源,套内面积的使用率也高。逆向思维的话,你的房子比其他项目的房子价格更低。  不盲目接受赠送面积。要从日常生活的角度考虑赠送区域的实用性。有很多项目为了增加卖点,盲目增加赠送面积。  仔细核对样板间与现房的尺寸。很多项目为了达到营销的视觉效果,拓宽或者是缩小部分区域面积,所以也就出现很多购房者发现实体房即使跟样板房装修的一样,视觉和舒适度上也是和样板房无法比。
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